棱镜丨19万亿债务压顶,房企融资时不惜饮鸩止渴

11月份,房企发债总量546.5亿元,综合发债成本8.54%,创下2015年以来单月融资成本的最高水平。大多数房企的发债目的是“借新还旧”。

值得玩味的是,在融创、恒大、碧桂园开始强调“安全第一”之际,财务一直很“安全”的万科却开始激进扩张。

“上一轮调控最紧的时候,大批地方房企资金链断裂,老板跑路。这轮行情起来,大家又有些飘飘然了,真以为房子卖得好是自己的本事。”

作者|张庆宁

编者按:

2014年春天,一位青岛女开发商在楼市调控中资金链断裂,远遁海外躲债,留下一个占地600余亩的烂尾楼盘和至少12亿元的欠款。

伴随着上一轮楼市刺激政策,她的烂尾楼盘奇迹般复活,还以借鉴美国长岛模式的高端定位,一举售罄。女地产商不再失联,而是回国收割红利,又过上了开着游艇、出海钓鱼的生活。

反反复复的调控,成就了一个个人间传奇,同样让人产生房价越调越高的预期。

自2016年10月开始的这一轮调控,迄今过去两年多时间,依旧没有松绑迹象。甚至有观点称,中国房地产行业已经站上历史大顶。确实,房企融资越来越难、拿地越来越谨慎。就连“宇宙第一房企”万科都在高喊“活下去”。

寒冬之中,各个利益群体正在如何度日?寒冬过后,我们又将遇见一个什么样的中国楼市?本期开始,《棱镜》将从房企融资、土地市场等角度,推出“楼市后调控时代”系列报道,试图拨开迷雾、管中窥豹。

对于房企来说,资金如水,但水价越来越贵。

正如富力地产,2017年豪掷200亿元收购万达77家酒店,激进投资之后,而今却躺在干涸的资金池中等待救援。

该公司截止2018年三季度报显示,有息负债高达1556亿元。约63亿元的账面资金,尚不足以支付未来一年的财务成本。

今年以来,富力连续四次发债失败,只得通过股权增发等手段,争取资金上的喘息空间。这对于一向注重公司股权控制的华南房企来说,不啻于断臂求生。

富力不是孤例,即便是恒大、融创等销售规模排名全国前五的龙头房企,同样面临着债务和融资的双重压力,其中恒大11月份发债年利率已经高达13.75%,接近过去的两倍。

按照恒大研究院的计算,除去民间融资和类金融机构贷款,中国房企截止2018年上半年的有息负债余额已是19.2万亿元的天量,每年的财务成本不会低于1.7万亿元。

在这个资金并不宽裕的年份,中国银监会又要求严格执行“加强土地储备贷款管理”和“严控房地产开发贷管理风险”等分类监管规定,过去凭借高杠杆、高负债、高周转、高规模发展的房企们,现在面对高成本资金,不惜“饮鸩止渴”。

融资的政策窗口此时悄然打开,在刚刚过去的11月份,房企发债总量546.5亿元,环比上月上升99.0%,尽管综合发债成本高达8.54%,创下2015年以来单月融资成本的最高水平。

腾讯新闻《棱镜》注意到,大多数房企的发债目的是“调整公司债务结构、满足资金需求、偿还境内公司债券及金融机构贷款”。

这是中国房企一直以来的“借新还旧”游戏,恒大、融创等巨头房企,更是资金链上踩高跷的个中高手。在这些巨头都在高喊“安全第一”、“活下去”的口号之时,其他中小房企的日子又是怎么样呢?

房企都在借新还旧

恒大是中国房企的风向标,该激进时激进,该减债时减债。而在中国房企资金链最紧张的时刻,恒大同样动作频繁。

自10月以来,这家2017年销售规模全国第二的房企启动了一系列融资动作,不惜将尚未付清价款的香港“恒大中心”再次抵押,寻求筹集15亿美元的融资。

此后的一个多月,恒大通过全资附属公司景程有限公司先后发行四期美元优先票据,合计融资28亿美元,年利率最低11%,最高达到13.75%,比该公司2017年净利率(11.9%)还高出1.85个百分点。其中,恒大董事长主席许家印自行认购10亿美元,以示对公司的支持和信心。

发债年利率如此之高,足可反映出恒大急需资金。该公司2020年到期的部分未偿美元债的收益率尚只有7.5%。

截止2018年上半年,恒大有息负债净额6762亿元,净负债率虽有所下降,但依旧停留在127.3%这一高位。自2018年6月底起算,该公司此后一年共计2800亿元左右的债务到期。

该公司长期依靠短期融资和“借新还旧”,缓解债务压力。此次美元优先票据的融资目的,即“主要为现有离岸债务再融资”。

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